LE PERIZIE DEGLI ISTITUTI BANCARI

L’evoluzione delle perizie immobiliari nelle pratiche di mutuo: maggiore accuratezza e nuovi standard di valutazione

Chiunque abbia affrontato di recente un’operazione di compravendita immobiliare con contestuale richiesta di mutuo, avrà probabilmente notato un significativo cambiamento nel processo di valutazione degli immobili da parte delle banche. Rispetto al passato, le perizie tecniche richieste dagli istituti di credito sono diventate sensibilmente più rigorose e dettagliate, riflettendo un’evoluzione che non è casuale, ma frutto di una precisa trasformazione del contesto normativo e del mercato finanziario.

Fino a pochi anni fa, infatti, le perizie bancarie tendevano ad essere più “accomodanti”, spesso calibrate per facilitare l’erogazione del finanziamento, con valutazioni che talvolta risultavano generose rispetto al reale valore di mercato. Questa flessibilità trovava ragione nel fatto che la concessione di mutui rappresentava per le banche una fonte di profitto particolarmente rilevante e, in un contesto di mercato immobiliare in crescita, il rischio di insolvenza appariva contenuto.

Oggi, la situazione è profondamente cambiata. La maggiore attenzione alla solidità patrimoniale degli istituti di credito, imposta dalle normative europee in materia di vigilanza bancaria, ha introdotto criteri di valutazione più stringenti e oggettivi. Le banche sono ora chiamate a garantire che i mutui erogati siano supportati da garanzie reali effettive degli aspetti tecnici urbanistici e da valutazioni congrui rispetto al valore di mercato dell’immobile.

Ne deriva una stretta collaborazione tra istituti di credito e periti indipendenti (liberi professionisti con formazione tecnica), con l’obiettivo di effettuare valutazioni quanto più aderenti possibile ai valori reali, analisi dello stato manutentivo dell’immobile e verifica puntuale delle conformità tecniche, urbanistiche e catastali, tutti fattori che potrebbero incidere sulla liquidabilità del bene in caso di necessità di escussione della garanzia.

Questo approccio più prudente e metodico, se da un lato può rendere più complesso ottenere un mutuo, dall’altro rappresenta un elemento di tutela sia per la banca sia per il cliente, riducendo il rischio di sovraindebitamento e contribuendo a una maggiore stabilità complessiva del sistema creditizio.

In definitiva, le nuove prassi peritali rispecchiano un contesto di mercato immobiliare e finanziario più maturo e consapevole, in cui trasparenza, oggettività e prudenza sono diventati elementi imprescindibili per garantire operazioni sicure e sostenibili nel lungo periodo.

Per offrire una visione più chiara e concreta delle problematiche affrontate, riportiamo di seguito due esempi pratici tratti dalla nostra esperienza diretta. Attraverso queste situazioni reali sarà possibile comprendere meglio la natura delle difficoltà incontrate e le dinamiche che ne sono derivate.

ESEMPIO 1: RINEGOZIAZIONE MUTUO

Il primo caso è quello di una giovane coppia con un figlio appena nato, che ci ha contattati dopo aver affrontato una variazione significativa della propria situazione economica. La nascita del bambino, con le relative spese e la necessità di maggiore liquidità immediata, aveva reso evidente la necessità di riorganizzare il bilancio familiare.

Per far fronte a questa nuova condizione, la coppia si è rivolta al proprio istituto bancario con la richiesta di riformulare il mutuo ancora in corso per l’abitazione di proprietà. L’obiettivo era chiaro: aumentare l’importo del finanziamento e contestualmente allungare la durata del mutuo, in modo da ridurre la rata mensile e ottenere una somma di denaro aggiuntiva immediatamente disponibile.

Piccole modifiche fai-da-te: quando un semplice intervento può bloccare una richiesta di mutuo

Durante l’iter di valutazione richiesto dalla banca, il perito incaricato di verificare lo stato dell’immobile ha rilevato una criticità che ha portato al rigetto della richiesta. Il problema? Una parete in cartongesso, realizzata autonomamente dal proprietario per ricavare un piccolo ripostiglio all’interno dell’abitazione.

Sebbene apparentemente insignificante, questa modifica interna non risultava regolarizzata da alcun titolo abilitativo né aggiornata catastalmente. Di conseguenza, l’immobile risultava, anche se solo parzialmente, non conforme rispetto allo stato autorizzato e dichiarato al catasto.

Questo episodio è solo uno dei tanti esempi di come interventi fai-da-te, spesso realizzati in buona fede e senza la percezione di commettere alcuna irregolarità, possano generare problemi ben più gravi in momenti cruciali, come la richiesta di un mutuo o una compravendita.

Troppo spesso, infatti, i proprietari sottovalutano l’impatto di piccole modifiche interne, convinti che interventi di modesta entità, privi di rilevanza strutturale, non necessitino di alcuna formalità. La realtà, però, è ben diversa: anche una semplice parete divisoria, se non dichiarata e accatastata correttamente, può compromettere la regolarità urbanistica e catastale dell’intero immobile, bloccando operazioni finanziarie o immobiliari.

Questo caso sottolinea ancora una volta l’importanza di affidarsi a professionisti qualificati prima di apportare modifiche alla propria abitazione e di verificare sempre il rispetto della normativa vigente. Una piccola precauzione può evitare conseguenze spiacevoli e costose in futuro.

Sanare le irregolarità: un costo evitabile con la giusta informazione

Di fronte all’urgenza della situazione e alla necessità della coppia di ottenere quanto prima la riformulazione del mutuo, ci siamo immediatamente attivati per fornire supporto e indicare il percorso corretto da seguire per regolarizzare l’immobile.

Dopo aver spiegato ai clienti l’iter necessario, non appena ricevuto il loro via libera, abbiamo predisposto e presentato una CILA in sanatoria, il titolo edilizio che permette di sanare tali interventi eseguiti senza autorizzazione, e abbiamo provveduto ad aggiornare la planimetria catastale, riportando la situazione reale dell’immobile.

Un intervento risolutivo, ma non privo di costi. Sanare un’opera abusiva, per quanto minima, comporta infatti il pagamento di un’oblazione, che in questo caso è stata pari a 1.000 euro. Una spesa che i proprietari avrebbero potuto facilmente evitare se avessero seguito l’iter corretto fin dall’inizio, cioè presentando la CILA prima di realizzare la parete in cartongesso e aggiornando tempestivamente la planimetria catastale.

Questa vicenda è un esempio concreto di come la mancanza di informazioni o la sottovalutazione delle procedure amministrative possa tradursi in costi imprevisti e rallentamenti, che in alcuni casi possono anche compromettere operazioni importanti come la richiesta di un mutuo o la vendita di un immobile. Affidarsi a professionisti già in fase di progettazione e intervenire nel pieno rispetto delle normative è sempre la scelta migliore per evitare sanzioni e tutelare il valore e la regolarità della propria abitazione.

ESEMPIO 2: VENDITA IMMOBILE

Un altro caso è quello di una signora rimasta sola dopo la scomparsa del marito, che si è trovata a dover ripensare la propria situazione abitativa. La casa in cui aveva vissuto per anni, troppo grande e ormai poco funzionale per le sue nuove esigenze, non rispondeva più alle necessità di una persona sola.

Cambiare casa dopo una perdita: quando tempistiche e burocrazia si intrecciano

Spinta dal desiderio di mantenere le sue abitudini e rimanere vicina ai luoghi e alle persone che facevano parte della sua quotidianità, la signora ha iniziato a cercare una soluzione più adatta e non lontano da dove si trovava. Su consiglio di alcuni parenti, ha individuato un appartamento in buone condizioni, con un prezzo accessibile e situato a poca distanza dalla sua attuale abitazione: la soluzione perfetta per coniugare nuove esigenze e stabilità affettiva.

Tuttavia, per non lasciarsi sfuggire questa opportunità, la signora doveva agire in tempi rapidi e reperire la somma necessaria per concludere l’acquisto. L’unica strada percorribile era vendere il suo attuale appartamento. Una necessità che l’ha catapultata in una corsa contro il tempo, tra la ricerca di un acquirente e la gestione di tutte le pratiche burocratiche legate alla compravendita.

Quando un semplice errore di trascrizione rischia di bloccare una vendita immobiliare

Una volta trovato l’acquirente per il proprio appartamento, la signora si è trovata ad affrontare un passaggio fondamentale nell’iter di compravendita: la visita del perito incaricato dall’istituto bancario scelto dal futuro acquirente per ottenere il mutuo.

Come avviene in questi casi, il tecnico ha il compito di verificare lo stato dell’immobile, controllarne la conformità edilizia e catastale e assicurarsi che il valore sia adeguato all’importo richiesto con il finanziamento.

Nonostante la vetustà dell’appartamento, non sono emerse particolari criticità dal punto di vista urbanistico o catastale. Tuttavia, un’anomalia ha rischiato di complicare l’intera operazione: la discrepanza tra l’altezza della cantina rilevata sul posto e quella riportata nella scheda catastale. La differenza, di pochi centimetri, non era il risultato di modifiche o interventi non autorizzati, bensì di un semplice errore di trascrizione risalente alla prima registrazione catastale. Un refuso che, nel corso degli anni, si era trascinato nei successivi aggiornamenti senza che nessuno lo rilevasse o lo correggesse.

Questa piccola imprecisione, apparentemente insignificante, ha comunque richiesto un intervento tecnico per chiarire la situazione, fornire i necessari riscontri documentali e garantire alla banca la conformità dell’immobile. Attraverso la nostra assistenza, infatti, la signora ha potuto risolvere, con una semplice variazione catastale in sanatoria, la criticità in tempi rapidi e portare a termine la vendita, ottenendo così la liquidità necessaria per acquistare la nuova abitazione più adatta alle sue esigenze.

L’episodio è la conferma di quanto sia fondamentale verificare con attenzione la corrispondenza tra lo stato di fatto e la documentazione ufficiale, anche per immobili datati. Un controllo preventivo e una corretta gestione della documentazione catastale e urbanistica possono fare la differenza tra una compravendita lineare e un iter rallentato da richieste di integrazioni e verifiche supplementari.

Simone Martello Architetto