L’articolo 9-bis del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) comma 1-bis, introdotto dal Decreto Semplificazioni (D.L. 76/2020) il 17 luglio 2020, definisce lo “Stato Legittimo” dell’immobile o dell’unità immobiliare.La definizione di “Stato Legittimo” contenuta nell’articolo 9-bis comma 1-bid DPR 380/01 stabilisce che:
“Lo stato legittimo dell’ immobile o dell’unità immobiliare e’ quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo e’ quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresi’ nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia”.
Lo stato legittimo di un immobile si riferisce alla conformità dell’immobile stesso alle normative urbanistiche e edilizie vigenti. In altre parole, indica che l’immobile è stato costruito e/o modificato in modo legale, rispettando le autorizzazioni e i permessi richiesti dalle autorità competenti.
Stato legittimo degli immobili aggiornato al “salva casa”
Fino al 29 maggio 2024 lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare era quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto originariamente la costruzione, ovvero che ne ha legittimato la stessa, e, in aggiunta, da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Dal 30 maggio 2024, lo stato legittimo di un immobile può essere dimostrato attraverso i seguenti metodi:
- attraverso l’ultimo titolo edilizio rilasciato o assentito per lavori che abbiano coinvolto l’intero immobile o unità immobiliare, purché l’amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli precedenti durante il rilascio;
- mediante la regolarizzazione delle varianti antecedenti al 1977 con il pagamento dell’oblazione prevista (nuovo art. 34-ter);
- con i titoli rilasciati dopo i procedimenti di accertamento di conformità in sanatoria secondo gli articoli 36 e nuovo 36-bis, previo pagamento delle sanzioni/oblazioni;
- attraverso il pagamento della sanzione pecuniaria conseguente all’annullamento del permesso di costruire, che produce gli stessi effetti del permesso di costruire in sanatoria, come indicato all’articolo 38, comma 2.
Quando esiste un principio di prova del titolo abilitativo ma mancano i dettagli specifici o una copia del documento, lo stato legittimo può essere determinato utilizzando le informazioni catastali di primo impianto o altri documenti comprovanti. Questi documenti possono includere fotografie, estratti cartografici, documenti d’archivio, o altri atti, pubblici o privati, di comprovata provenienza.
Inoltre, si può fare riferimento al titolo abilitativo dell’ultimo intervento edilizio, integrato con eventuali titoli successivi relativi a interventi parziali.
L’introduzione dell’attestazione dello stato legittimo dell’immobile ha lo scopo di garantire all’acquirente una maggiore certezza sulla conformità edilizia e urbanistica dell’immobile. Tuttavia, è importante sottolineare che questa attestazione non sostituisce i titoli edilizi originari (permesso di costruire, DIA, SCIA, ecc.), ma rappresenta solo un documento riepilogativo che certifica la legittimità dello stato di fatto dell’edificio sulla base dei titoli edilizi esistenti.
Ecco alcuni aspetti chiave dello stato legittimo:
1. Conformità ai Permessi: L’immobile deve essere stato realizzato secondo i permessi di costruzione e le autorizzazioni urbanistiche rilasciate. Questo include anche eventuali modifiche o ampliamenti effettuati nel corso degli anni.
2. Regolarità Catastale: L’immobile deve essere regolarmente accatastato, con una corrispondenza tra la situazione reale e quella registrata presso il catasto. Ciò implica che le dimensioni, la destinazione d’uso e le caratteristiche devono coincidere con quanto dichiarato.
3. Assenza di Abusi Edilizi: Lo stato legittimo implica che non ci siano abusi edilizi, ovvero lavori effettuati senza i necessari permessi o in violazione delle normative vigenti.
4. Conformità alle Normative Locali: Ogni comune può avere regolamenti specifici riguardo all’urbanistica e all’edilizia; lo stato legittimo implica che l’immobile rispetti anche queste normative locali.
Il “certificato di stato legittimo”, ottenibile tramite dichiarazione di conformità urbanistica ed edilizia (DI.CO) a firma di un tecnico abilitato, rappresenta uno strumento utile per rendere le transazioni immobiliari più sicure e trasparenti, sia per chi vende che per chi acquista.
Pur non essendo obbligatorio, è importante notare che l’allegazione del certificato potrebbe influenzare positivamente la percezione del valore dell’immobile e la fiducia degli acquirenti.
- Dal punto di vista del venditore:
il certificato può rappresentare un valore aggiunto per la vendita dell’immobile, dimostrando che l’immobile è in regola e potenzialmente facilitando la conclusione della trattativa.
- Dal punto di vista dell’ acquirente:
la disponibilità di questo certificato potrebbe anche avere implicazioni legali in caso di future controversie. Se un immobile viene venduto con un certificato che attesta la sua legittimità e successivamente emergono violazioni, il venditore potrebbe essere chiamato a rispondere
La sua introduzione riflette un impegno verso una maggiore regolarità nel settore immobiliare e può contribuire a evitare problematiche legate a violazioni edilizie.